Nhìn lại thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023

Trong năm 2023, thị trường bất động sản có rất nhiều ẩn số. Người mua, đầu tư bất động sản mang tâm lý quan sát, chờ đợi trong 2 quý đầu, sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong 2 quý cuối năm.

I. CÁC DỰ BÁO VÀ THỰC TẾ

Nhìn lại quá khứ, lãi suất của chu kỳ khủng hoảng trước (2011-2013) để đưa ra dự đoán cho lộ trình hạ lãi suất trong bối cảnh này. Tại thời điểm quí 1 năm 2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 – 6 tháng. Sau khoảng 1,5 năm thì đến quý 2 năm 2013, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu tăng trưởng. 

1. Các Dự Báo Bất Lợi Về Vốn Trong Nữa Đầu Năm 2023

Tính từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành tới 4 lần. Song, mức lãi suất cho vay mua nhà hiện nay giao động từ 11%-15%. Lãi suất huy động cũng ở mức 7-9% khiến cho việc chuyển dịch dòng tiền tiết kiệm kỳ hạn ngắn sang thị trường bất động sản yếu ớt. 

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà hiện tại vẫn dao động quanh khoảng 13%. Như vậy, cần phải cắt giảm thêm 1,5 – 2 điểm % mới có thể kích cầu trên thị trường bất động sản. Nhóm phân tích cho rằng, điều này rất có thể sẽ xảy ra vào năm 2024. 

Hơn nữa, pháp lý dự án vẫn luôn khiến doanh nghiệp đau đầu. Trong 70% vướng mắc ở lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lí thì cấp độ cao nhất là vướng luật.

2. Diễn Biến Thực Tế Trong Nữa Đầu Năm 2023

Trên thực tế, nếu so sánh thì quy mô thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay. Do đó, các gói hỗ trợ có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo ra dòng tiền mạnh như giai đoạn trước đây.

Thêm vào đó, diễn biến của các hoạt động kinh tế, kinh doanh trong nước vẫn khó khăn, bất động sản vẫn chưa có thanh khoản trở lại sau khi đi qua 6 tháng đầu năm 2023. Tuy từ quý 1 năm 2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất.

Tuy nhiên, hầu như các bên tham gia vào thị trường đều ngồi quan sát chuyển động của mặt bằng lãi suất chứ chưa muốn giao dịch. Theo đó, các chuyên gia cũng dự báo phải đến quý 2 năm 2024, bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SẼ CÓ NHỮNG THAY ĐỔI SÂU SẮC SAU NĂM 2023

Cũng trong 6 tháng đầu năm, chính phủ đã ban hành hàng loạt nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là rất nhiều cuộc họp đầu ngành được tổ chức để tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường bất động sản.

Điều này cho thấy sự cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc đồng hành, giải cứu thị trường này; quyết tâm cao độ để thị trường tránh rơi vào tình trạng đổ vỡ hàng loạt.

1. Gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành chỉ trong… 6 tháng

Cụ thể, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Trước khi Nghị quyết 33 ra đời, ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu. 

Đến ngày 23/4, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành thêm Thông tư số 02/TT-NHNN và Thông tư số 03/TT-NHNN liên quan tới các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp nhằm giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu các khoản nợ đến hạn.

Đầu tháng 4 năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/NĐ-CP đối với một số loại hình bất động sản đặc thù như: condotel, officetel. Trong đó, công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. 

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Cuối tháng 5, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Gần như chưa bao giờ thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như thời gian vừa qua, khi mà thị trường này rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản từ nửa cuối năm ngoái. 

2. Từ chính sách đến thực tiễn

Ngay sau khi Nghị định 10 ra đời, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định 10. Trong đó, Bộ yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Tuy nhiên, vẫn chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ từ khi Nghị định 10 và Công văn 3382 ban hành. Các thông tin mới chỉ tích cực về mặt chính sách, còn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá ảm đạm. 

Một dẫn chứng khác là Ngân hàng Nhà nước đã 04 lần giảm lãi suất điều hành, nhằm hạ mặt bằng lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nhưng hiệu quả không được như kỳ vọng. 

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, dù lãi suất giảm thì doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vì nhiều quy định liên quan đến tài sản đảm bảo, thế chấp, đánh giá nhóm nợ.

Chưa kể, dù đã giảm liên tiếp 04 lần nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao. Lãi suất điều hành hiện nay còn cao hơn mức lãi hồi tháng 9/2020 từ 0,5 - 1%.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp, người dân vẫn chịu lãi suất cho vay 13 - 15%/năm từ các ngân hàng thương mại. Đã gần nửa năm trôi qua kể từ khi các chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ được ban hành vẫn chưa phát huy đúng với tiềm lực của các chính sách vào thị trường bất động sản cho nữa cuối năm 2023.

III. TƯ DUY KINH DOANH - ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CŨNG KHÁC ĐI

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai đang triển khai. Do khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ chủ đầu tư, cũng như nguồn vốn sụt giảm, bị siết từ cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, đây là thời cơ "chưa từng có" để người cầm tiền mặt và có khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ có cơ hội mua bất động sản "khi đang triển khai", thậm chí gần giao nhà, với giá bằng lúc "mở bán" khi chỉ là bãi đất trống.

Các dự án có nhu cầu sử dụng thực càng ít thì giá sẽ giảm càng nhiều. Các dự án nhà ở có nhu cầu sử dụng thực cao (ở, cho thuê), nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn, giá chỉ đi ngang, hoặc nếu cần thanh khoản nhanh chỉ cần giảm 5% đến 10% so với giá thị trường hiện tại là có người mua.

Với người tích sản hoặc ở nhà phố ít khi bán bất động sản, trừ khi kẹt tiền. Do đó giá chung sẽ đi ngang, hoặc giảm tối đa 10% nếu muốn có thanh khoản nhanh 

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư "bất đắc dĩ" đến từ trái phiếu cũng là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30% - 50% của doanh nghiệp cũng là một lựa chọn không tệ.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản cần ổn định hệ thống tài chính trước cùng lãi suất phù hợp để kích thích các nhà đầu tư, người mua ở thực. Thêm vào đó, thị trường cũng cần những nhà đầu tư chậm rãi, bình tĩnh, tài chính vững chắc hơn cho một thị trường mới, có thể là vào đầu năm 2024.

Vấn đề của nhà đầu tư là cần đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.