Giao dịch biệt thự, liền kề giảm 40%

Trong báo cáo mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills đánh giá biệt thự liền kề tại Hà Nội phục hồi chậm về cả thanh khoản và nguồn cung. Trong quý II, phân khúc này chỉ có hơn 110 căn được giao dịch, giảm 40% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ theo quý cũng chỉ đạt 18%.

Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15% theo quý và 3% theo năm. Savills cho biết phần lớn giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông (chiếm 61%) nhờ dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo kéo dài dự kiến hoạt động trong quý IV. Kế tiếp là quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín, chiếm lần lượt 14% và 9% tổng giao dịch.

Về nguồn cung, thị trường có thêm hơn 600 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Trong số này, biệt thự là loại hình chiếm ưu thế. Quý II ghi nhận 54 căn biệt thự mở bán mới tại quận Hà Đông và 12 căn liền kề mới tại huyện Hoài Đức.

Tương tự, CBRE - đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản và quản lý đầu tư - cho biết thanh khoản biệt thự, liền kề tại Hà Nội chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Số căn bán được trong quý II giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế do một số dự án hiện hữu chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên phải tạm dừng mở bán.
 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội hoạt động kém do giá neo ở mức cao trong khi thanh khoản thấp. Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án đã tăng 9%, đạt 178 triệu đồng mỗi m2 đất. Tương tự, giá shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng một m2 đất. Loại hình liền kề đạt 188 triệu đồng một m2, giảm nhẹ vì các căn giá cao đã bán hết, chỉ còn rổ hàng giá thấp hơn. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với giá cạnh tranh, thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhiều hơn.

"Giá biệt thự, liền kề ở ngưỡng cao ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường", bà Hằng nói.

Ngoài ra, hàng tồn kho giá cao khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết quý II ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới giá cao hơn, đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên. Trung bình giá sản phẩm thấp tầng quý vừa qua đạt hơn 200 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT), tăng 4% so với cùng kỳ.

Đà phục hồi của phân khúc biệt thự liền kề được các chuyên gia dự báo có nhiều cửa sáng sau khi ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Đất đai có hiệu lực từ 1/8. Bà Dung cho biết các luật sửa đổi có hiệu lực sẽ góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư, khơi thông vướng mắc về pháp lý. Bà dự báo nguồn cung thấp tầng sẽ tăng trưởng rõ nét từ năm 2025 bởi các chính sách luôn có độ trễ nhất định.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào "chu kỳ mới" bởi các luật quan trọng có hiệu lực sớm cũng hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, "giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh sắp tới". Bà Hằng ví dụ quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá trị bất động sản trong trường hợp nhà ở, công trình đã đủ điều kiện kinh doanh đã bảo vệ quyền lợi người mua tốt hơn. Bởi điều này sẽ hạn chế rủi ro bị chiếm dụng vốn của người mua, giúp họ có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.

Thời gian tới, xu hướng dịch chuyển nguồn cung biệt thự liền kề ra khu vực ven đô sẽ diễn ra mạnh mẽ bởi thực trạng quỹ đất ở trung tâm dành cho dự án mới dần cạn kiệt. Savills cho biết đến cuối năm nay, gần 3.000 căn từ 13 dự án có thể ra mắt thị trường, phần lớn tập trung ở huyện Đông Anh với tỷ trọng 34%. Theo sau là quận Hà Đông và huyện Hoài Đức.

"Hà Nội buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai để giảm tải cho nội độ, giãn dân ra vùng ven bởi người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này", chuyên gia Savills đánh giá.