Điểm tin thị trường bất động sản tuần 24 - 30/07/2023

Lãi suất vay mua nhà giảm nhưng thị trường bất động sản vẫn trầm lắng. Chính sách của chính phủ đang được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục hồi. Bất động sản vẫn được quan tâm, có tiềm năng khai thác.

I. CHU KỲ SUY GIẢM BẤT ĐỘNG SẢN LẦN NÀY NGẮN HƠN GIAI ĐOẠN 2012 - 2013

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đối diện nhiều khó khăn do bị bóp nghẹt nguồn cung. Thiếu hàng hóa mới là vấn đề chính, dẫn đến giảm giao dịch và không đáp ứng đủ nhu cầu mua. Các dự án đang chờ phê duyệt hoặc gặp vướng mắc thủ tục, tài chính, không thể rao bán. Lãi suất vay cao gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản gặp khủng hoảng khi giá giảm đột ngột vì sự cố hệ thống tài chính. Tuy vậy, từ tháng 6, thị trường bắt đầu khởi động lại ở TP.HCM, TP.Hà Nội và các vùng lân cận.

Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường, như Nghị quyết số 33/NQ-CP và Nghị định 10/NĐ-CP giải quyết vấn đề pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng và officetel. Mở cửa chính sách room tín dụng và hạ lãi suất cũng đang được thực hiện.

Mặc dù thị trường đang "giằng co" và tác động của các chính sách vẫn chưa rõ ràng, dự kiến cuối năm thị trường bất động sản sẽ hồi phục khi room tín dụng được mở lại. Hiện tại, thị trường đòi hỏi các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ để thúc đẩy phục hồi.

II. NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓN SÓNG TỪ THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự gia tăng các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Tiến độ thi công bị ảnh hưởng bởi các vướng mắc pháp lý, làm giảm sức hút đầu tư. Ngược lại, thị trường bất động sản phân khúc thứ cấp đã thu hút dòng tiền đáng kể.

1. Dự Án Thật Bung Hàng

Thị trường bất động sản thứ cấp, bao gồm nhà ở và đất nền, đã tăng trong quý II/2023 theo thống kê của Bộ Xây dựng. Nhà đầu tư đẩy mạnh bán sản phẩm bất động sản thứ cấp để giảm áp lực từ chi phí lãi vay cao.

Căn hộ chung cư thứ cấp đang sôi động ở TP.HCM và Hà Nội, với tăng 15,9% ở Hà Nội, 15,2% ở TP.HCM, 13,9% ở Đà Nẵng và 19,6% ở Bình Dương trong quý II/2023.

Dự báo của Bộ Xây dựng cho quý III/2023 là nguồn cung mới về nhà ở thương mại có thể tăng nhẹ so với quý II/2023, nhưng chủ yếu đến từ các dự án đã ra mắt và có kế hoạch mở bán đợt tiếp theo, vì nguồn cung từ các dự án mới vẫn hạn chế. Giao dịch trong quý III/2023 dự báo tiếp tục trầm lắng nhưng có cải thiện so với quý trước.

2. Đã Qua Đỉnh Căng Thẳng

Dự báo thị trường bất động sản thứ cấp sẽ có diễn biến thú vị trong 12 tháng tới. Thêm nhiều dự án mới ra mắt dự kiến sẽ thay đổi tình trạng nguồn cung hạn chế, giúp giá thứ cấp ổn định hơn.

TP.HCM dự kiến có thêm 9.000 căn hộ mới, chủ yếu hạng B. Từ năm 2024, dự kiến 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, hạng B chiếm 60%.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings đánh giá tích cực về tình hình lãi suất giảm và ổn định thị trường. Tuy nhiên, chưa đủ thời gian để đánh giá thanh khoản cải thiện, kỳ vọng thị trường bắt đầu phục hồi từ năm 2024.

III. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÓ TÍN HIỆU PHỤC HỒI

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM phục hồi trong nửa đầu năm 2023. Chỉ có một tòa nhà văn phòng hạng B mới được đưa vào sử dụng, nhưng tổng diện tích cho thuê đã tăng 38% so với năm 2021.

Triển vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2023 dự kiến tích cực, thị trường căn hộ TP. HCM có khả năng tăng thanh khoản trong hai quý cuối năm. Nhiều ngân hàng dự kiến giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn giảm.

Giải quyết vấn đề pháp lý thông qua Nghị định 10/2023 ND-CP sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai cũng đang tiến hành, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm và đẩy mạnh phục hồi mạnh mẽ cho thị trường vào năm 2024.

IV. LÃI VAY MUA NHÀ GIẢM - THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SỚM PHỤC HỒI

Đầu tháng 7, lãi suất cho vay mua nhà giảm đáng kể, với nhiều ngân hàng đưa ra mức lãi suất dưới 10%/năm. Ví dụ như Woori Bank áp dụng 7,8%, Shinhan Bank cung cấp 7,99% trong 6 tháng đầu và 10,5% cho 54 tháng tiếp theo. TPBank giảm lãi suất 8% cho 6 tháng đầu, 12%/năm cho 6 tháng tiếp theo, và sau đó lãi thả nổi theo thị trường với khoảng 13,5%/năm.

Cũng có nhiều ngân hàng khác đang có mức lãi suất vay ưu đãi: HDBank (8,2%/năm), VIB (8,5%/năm), Eximbank (8,5%/năm), SeABank (9,29%/năm), UOB (9,49%/năm), Sacombank (9,5%/năm). Tuy nhiên, mức lãi suất dưới 10% chỉ áp dụng trong 3 - 6 tháng, cao nhất là 1 năm. Sau thời gian ưu đãi, hầu hết các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi, phổ biến ở mức 12 - 13,5%.

Các chuyên gia cho rằng, mức lãi suất vay mua nhà đã giảm nhẹ, nhưng không giảm mạnh trong 6 tháng cuối năm. Mức ưu đãi chỉ áp dụng ngắn hạn, không ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua. Dù mức lãi suất vẫn phổ biến ở mức 12 - 13,5%, thậm chí có ngân hàng áp dụng lãi suất 14,2% sau thời gian ưu đãi. Khó có thể kỳ vọng lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10%.

Đối với thị trường bất động sản, ngoài việc giảm lãi suất, cần thời gian để thanh khoản phục hồi và tăng niềm tin của các nhà đầu tư. Giải quyết triệt để các vấn đề về pháp lý cũng là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển bền vững.

Nhiều cuộc khảo sát cho thấy 44% người được hỏi hy vọng lãi suất vay mua nhà dưới 8% trong năm 2023 - 2024. 33% sẵn lòng vay nếu lãi suất dao động từ 8 - 10%, trong khi chỉ 14% đồng ý với mức lãi suất từ 10 - 13%.

Nguyên nhân khiến nhiều người chưa dùng đòn bẩy tài chính là do lo lắng về tình hình kinh tế khó khăn, không ổn định công việc và thu nhập không đủ để chi trả lãi vay. Phần lớn người có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chỉ dành tối đa 20 triệu đồng hàng tháng cho việc mua nhà.